Pour la Corse, le développement du secteur de l'immobilier est un danger.

Le vieil adage : " quand le bâtiment va, tout va " est devenu aussi absurde que de croire encore que bonne santé rime avec obésité, comme le pensaient les Gaulois.

Le terme même d'immobilier porte en lui sa propre contradiction pour le considérer comme moteur de développement.

Les conséquences de son développement sur le prix du foncier, celui des loyers, sur l'endettement des familles, sur l'aménagement de l'espace rural, sur la balance des importations, sur la qualification des emplois, sont toutes considérables et négatives. Sans parler des effets psychologiques, écologiques, énergétiques et économiques.

Indice 59,7 du prix des loyers à Bastia en 1989 devenu 74,6 en 1995, 25 % d'augmentation en 6 ans par rapport aux loyers de la ville de Paris (source INSEE ).

A notre époque une famille travaille pendant vingt ans pour payer son logement. Celui-ci représentait moins de 5 % des dépenses d'un ménage dans les années 45-47, il absorbe aujourd'hui de 25 à 30 % du budget familial.

Ce chiffre n'étant qu'une moyenne, si l'on observe le comportement spécifique des ménages dont au moins l'un des membres est un actif, il avoisine les 40% voire 50% dans certains cas. Fréquemment les ménages s'endettent à hauteur de plusieurs centaines de milliers de francs pour la construction ou l'achat du logement principal. Mais s'engager sur vingt années de remboursements réguliers aboutit parfois à certaines situations catastrophiques en cas de rupture du niveau de revenu. Les statistiques des organismes de crédit immobilier sont édifiantes : les impayés sont de plus en plus nombreux, dus aux divorces, au chômage ou à la diminution des ressources habituelles des ménages.

Pour acquérir un logement neuf, il est indispensable que les deux membres du couple travaillent, afin d'assurer un revenu minimum de l'ordre de 20 000 F par mois.

De plus, cette situation complique singulièrement les rapports avec les enfants à cause du manque de disponibilité des parents. II faut faire appel à de nombreux services extérieurs tels que les crèches, les garderies, les gardes d'enfant ce qui accroît d'autant les charges financières et pénalise fortement la qualité des relations des parents avec leurs enfants. Une grande partie de l'éducation échappe alors complètement à la cellule familiale, ce rôle est encore parfois dévolu aux grands-parents mais cela devient de moins en moins fréquent, l'école seule assure une grande part de ce rôle. Si le phénomène " banlieue " s'est moins développé en Corse, il n'en demeure pas moins qu'il existe à l'état de latence. Aujourd'hui les valeurs des petits ajacciens ou des petits bastiais sont plus proches de celles des petits banlieusards parisiens ou lyonnais que de celles de leurs parents élevés souvent dans la structure familiale des villages de l'intérieur. Pour nos enfants, posséder une paire de Nike, le dernier rap du top NRJ ou des chaussures Doc Martins, est devenu le signe de reconnaissance et d'appartenance à leur groupe. Les parents, trop absorbés par les problèmes matériels, n'ont plus le temps de s'occuper de leurs enfants, on assiste à une nette dégradation des valeurs morales et citoyennes de l'ensemble de la société corse : la possession de biens matériels et l'argent roi sont devenus les références majeures de la plupart de nos concitoyens. II suffit de constater les taux d'équipements des ménages en magnétoscopes, machines à laver la vaisselle, cuisines intégrées, etc., ceux-ci sont nettement supérieurs en Corse en comparaison de la France continentale, pour comprendre l'évolution des mentalités.

Equipement des ménages en Corse et sur le continent : Machines à laver la vaisselle : 36% contre 26%, magnétoscopes : 29% contre 17,4% (source : enquête conditions de vie des ménages - 1988 - INSEE Corse)

Le secteur bancaire est aussi l'un des acteurs principaux du marché immobilier, le montant des crédits accordés à l'habitat a dépassé 4,5 milliards de francs en 1996, plus de 40 % de l'ensemble des crédits. En comparaison, le chiffre des créances commerciales : 0,164 milliards de francs en 1996 contre 0,273 milliards en 1994, donne une indication du recul de l'activité des entreprises et du désintérêt croissant des banques pour l'économie de l'île.

Le système bancaire est installé en Corse pour gagner de l'argent, pas pour financer le développement en prenant des risques. Si aucune disposition fiscale n'est mise en place pour pénaliser ce type de comportement, les 20,5 milliards de dépôts disponibles (15,271 milliards pour les banques et 5,3 milliards pour les guichets du Trésor Public et de La Poste, 80 000 francs par habitant en moyenne, 400 000 francs pour une famille de 5 personnes !) ne seront jamais utilisés pour le développement " soutenable ". Ils continueront d'alimenter le secteur immobilier et les secteurs de la consommation avec pour conséquence une augmentation sensible du coût des loyers et une accentuation de la désintégration sociale.

Si pendant vingt ans la violence politique a freiné les abus de ce secteur, évitant l'exclusion de nombreux résidents en contrariant la valorisation des placements immobiliers spéculatifs, il n'y a plus aujourd'hui de garde fou. La hausse des prix du secteur, comme cela s'est produit à Paris dans la décennie 82-92, conséquence logique du comportement des banques et des spéculateurs, aura pour effet d'éjecter hors du circuit économique et social un nombre croissant de nos compatriotes et de renforcer la puissance des barons du bâtiment impliqués aujourd'hui dans la politique corse.

Le basculement à gauche d'une mairie de la région de Bastia, traditionnellement de droite lors des élections municipales de 1995 est un exemple de la force que représentent les puissances financières liées au bâtiment : la mairie a été prise à coup de millions accompagnés de la promesse de nombreux services (exemptions de loyers, aides personnelles, etc.) d'autant plus crédibles que la capacité pécuniaire du candidat était bien réelle.

La reprise balbutiante de l'activité de la construction en 1996 après de longues années de baisse est un signe qui ne trompe pas. Cette reprise ne peut pas être la conséquence de la saison touristique de 1995, particulièrement faible, ni de l'activité économique (taux de créations d'entreprises le plus bas depuis dix ans), ni de la nuptialité (3,7 en Corse pour 4,8 en France) mais bien de la volonté des investisseurs soutenue par le réseau bancaire.

Le risque politique diminue, la masse financière disponible augmente (différentiel de 4,3 milliards de francs entre les dépôts et les crédits en 1996), les perspectives de rentabilité à court terme s'améliorent, autant de raisons d'investir à nouveau.

La Corse va se retrouver bientôt dans une situation hallucinante : l'épargne des particuliers va financer leur propre endettement ou celui de leurs familles en accélérant la hausse de tous les coûts liés au logement et en rendant ces mêmes familles encore plus dépendantes des maîtres d'oeuvre du secteur. La spéculation va utiliser cette liquidité monétaire à son seul bénéfice au détriment de ceux qui vont lui fournir cette même liquidité.

Ceci est bien la preuve du profond malaise de l'île, aucune économie au monde ne fonctionne de cette manière, l'épargne sert d'abord à financer les collectivités, les infrastructures, l'investissement des entreprises et le renouvellement du tissu économique.

Même les économies les plus libérales freinent l'investissement immobilier par des contraintes réglementaires ou fiscales. Les villes de San Francisco ou de Boston ont préservé la structure sociale de leurs centres villes respectifs en faisant obstacle à la spéculation par le plafonnement autoritaire des loyers.

La récente crise boursière et bancaire d'octobre 1997 - 10 000 milliards de dollars évaporés en quelques heures - déclenchée par les excès des investissements immobiliers en Asie du Sud Est (Malaisie, Thaïlande, Indonésie) soutenus inconsidérément par les banques japonaises, le trou du Crédit Lyonnais (150 milliards de francs) lui aussi imputable en grande partie aux même abus, les pertes financières du GAN (35 à 40 milliards), sont autant de leçons qui ne seront pas apprises en Corse.

Une réforme profonde du système bancaire insulaire est indispensable pour faire disparaître l'un des principaux freins au développement. Le comportement des banques installées sur l'île découle directement de leur politique au niveau de la France. Et il ne fait aucun doute qu'elles vont tenter de rattraper une partie de leurs déboires financiers en prélevant une bonne part de la valeur ajoutée produite sur l'île.

Elles n'ont pas su s'adapter aux bouleversements mondiaux et elles représentent un danger micro économique potentiel pour l'île. Citons d'ailleurs un rapport du Fonds Monétaire International de 1996 sur les banques françaises :" les quatre raisons principales aux difficultés des banques (françaises) sont la soudaineté de la déréglementation, la déficience des contrôles internes, la carence de la discipline de marché et surtout l'inadaptation de la supervision nu contexte concurrentiel dans lequel les banques opèrent désormais. ", inquiétante et grave inadaptation, car le poids de la Bourse de Paris, dont dépendent ces banques, avec ses 10 à 20 milliards de francs d'opérations quotidiennes ne représente pas grand chose en comparaison de 1 200 milliards de dollars ( 7 000 milliards de francs !) échangés quotidiennement sur toutes les autres places mondiales.

Et Michel Aglietta dans la lettre du Centre d'études prospectives et d'informations internationales de mars 1997 : " Elles ont également financé lourdement la spéculation immobilière, comme les banques japonaises et scandinaves. Cette stratégie consistant à faire du volume plutôt que du rendement a été poursuivie année après aimée, témoignant d'une perception insuffisante du risque qui s'est prolongée trop longtemps (...) Lorsqu'elles ont subi des pertes importantes elles peuvent en particulier tenter d'augmenter leur marge d'intermédiation en recourant à des taux d'intérê t s débiteurs élevés (..) Le crédit est alors cher pour les nouveaux emprunteurs, alors que /es banques demeurent captives de leurs anciens débiteurs insolvables à qui elles continuent de prêter" , encore plus inquiétant

Les analyses des experts internationaux sur le comportement des banques françaises ne sont pas encourageantes à plus d'un titre. II est difficile de prévoir leur stratégie en Corse, elles sont trop dépendantes des impératifs des directions parisiennes qui doivent combler les pertes dues à l'investissement immobilier et il sera difficile de les contraindre à devenir des acteurs réels du développement : la rentabilité à court terme étant naturellement leur préoccupation du moment.

Le principe de la gestion des risques, inhérente à la profession de banquier, n'est appliquée, dans la très grande majorité des cas, en Corse qu'à un seul niveau : la caution financière, foncière ou immobilière, la viabilité du projet lui-même n'est pratiquement jamais considérée comme l'élément déterminant, seule compte la garantie en cas de problème.

Alors que l'intégration financière mondiale pousse tous les opérateurs financiers à évaluer les sept principaux risques - risque de crédit, risque de marché, risque opérationnel, risque juridique, risque de liquidité, risque de règlement, risque spécifique à l'activité - dans leur globalité, en Corse seul le risque de liquidité est estimé : à quel prix peut-on revendre les actifs des garanties en cas de défaillance du projet. II est évident que dans ce cas seul le " matériel " est pris en compte,

" l'immatériel " n'ayant aucune valeur à leurs yeux.

Nous avons le devoir d'orienter rapidement notre action politique afin de mettre en place les outils et les structures nécessaires pour bloquer cet ensemble de processus.

Laisser ce marché sans aucun contrôle, aux aléas du marché, produira inévitablement une série de turbulences, tant au niveau du corps social que des retombées inévitables sur l'environnement, l'économie et bien sûr la politique : diurne et " nocturne ".

II est grand temps de mettre en place les instruments financiers, juridiques et politiques, susceptibles d'enclencher un réel processus de développement basé sur les valeurs profondément humaines des industries de " l'immatériel ", de l'agriculture et des énergies renouvelables. L'éco développement est à inventer en Corse, à nous de réaliser le modèle.